2017年，高大姐贷款在石龙路龙湖半山小区买了一套位于33楼的房子，按照合同今年年底就要交房了，可让高女士没想到的是，建好的楼盘根本没有33层。

    据了解，这个项目是2019年3月才拿到预售许可证，但早在2016年，就以内部团购的名义在销售。开发商称内部团购协议无效。目前，这个楼盘共有190余套违规预售房产生纠纷。

    尽管早在2010年，住建部就明确规定：未取得商品房预售许可，以内部认购等名义向购房者收取诚意金或房款，属于违规销售。但未批先售行为屡禁不绝，消费者维权困难，深陷钱房两空的境地。

    房地产商搞“内部认购”的主要目的就是为了造势，这种内部团购的行为在市场上也叫“买楼花”。其目的就是让人觉得房子已经不多了，再不登记等开盘的时候想买也买不到了。

    “卖楼花”一词最早源自香港，是一种投资工具不动产期货，是指预售的尚未完成的地产发展项目。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。

    上世纪五十年代，香港人口暴涨，住宅需求剧增。而在1953年，32岁的霍英东买下油麻地公众四方街到东莞街的地块，准备兴建上百栋住宅。

    动工前，霍英东印了楼书，向市民推介“卖楼花”的方案：

    第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%……最后一期余款10%于领到入伙纸时清缴。

    “卖楼花”方法一公布，香港地产界疯狂了起来，普罗大众卷进了房地产的旋风里。不少市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。不少人把排队预售到“楼花”转售给别人，赚取差价。新楼盘开售的消息在报纸上一刊登，往往一天不到就订购告罄。

    香港是全世界最先推行“卖楼花”方法，在今天当然已不算是什么新鲜事，现在看来习以为常的分期付款的期房预售制，这一方法现在也已在世界各地推行使用，成为地产商推销新楼盘的必然方法。

    房地产行业产业链长、对资金依赖性大。房地产项目销售，开发商的做法是推出预售房屋总量的一部分，以卖楼花的销售方式加速了楼宇的销售，加快资金回收；且部分资金紧张的开发商也会借“内部认购”的机会提前回款，收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，加速资金周转，也避免投资风险。

    中国大城市商品房预售比例都在80%以上，地产商是预售制最大受益者。这个制度完美解决了地产商资金不足的问题，他们可以低成本使用银行资金、无息占用购房款及承建商的垫款，把风险转嫁给银行和购房者。

    但近年来，一些楼盘相继爆发假按揭、重复抵押事件，在楼市引起不小的震动。由于限购政策的不断实施，房地产市场由一片火热转变为寒冬。进一步加快了该行业洗牌、资金重组的速度。一些小的房地产商因资金周转不及时，部分开发商和个人铤而走险，通过“假按揭”从银行手里把钱套出来，未来项目销售得好，便可归还银行贷款，天衣无缝便蒙混过关了。如果处理不当将会出现资金断供，不少地区的烂尾楼就是这个一系列经济犯罪案件的后果。

    购买期房的风险也要比买现房要大，不得不处处小心谨慎，一旦出现问题给购房者带来的不可估量的损失。那么，如何规避够买期房的风险？

    在购买期房之前要先对该项目的开发商实力和信誉进行了解摸底。实力强、声誉好的开发商大可放心。但是对于一些小的、不知名的开发商，在购房前要去有关机构部门调查了解一下开发商的实力和资产。在签署购房合同时一定要请懂专业法律人士去办理，在签署合同的时候要仔仔细细的阅读清楚，以使自己的合法权益得到应有保障。

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